Правовой статус государственной и муниципальной собственности, используемой в качестве общежитий, регулируется Жилищным кодексом РФ и постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1. Все отношения, где фигурирует переданная госпредприятиями в ведение органов местного самоуправления недвижимость, регулируется правовыми нормами о договоре социального найма ЖК РФ. Судебная практика Верховного Суда разъясняет, что договор социального найма действует вне зависимости от статуса общежития, в том числе от правильно и вовремя оформленных документов (решение об исключении дома из специализированного жилищного фонда и т.д.).
Сегодня практически все общежития являются студенческими или находятся в собственности у государства, вся остальная недвижимость этого сегмента повсеместно лишается своего правового статуса. Хотя есть ещё много муниципальных общежитий, находящихся в социальном найме, которые относят к спецжилфонду. За последние годы вышло довольно много постановлений Правительства Москвы, ясно указывающих на неправомерность заключения договора социального найма в бывших общежитиях. Основная проблема заключается в невыполнении решения Московского городского суда от 22 января 2013 года, а все жалобы перенаправляются в Департамент жилищной политики, который также бездействует.
Суть проблемы
К требованиям, соблюдение которых позволяет занимать бывшие общежития на условиях договора социального найма, относится жилищный учёт и отсутствие недвижимого имущества в собственности, в том числе возможности пользоваться такой недвижимостью. Домов с коридорной планировкой ещё много, а также граждан, которым необходимо больше места для жилья. Снятие жителей с жилищного учёта, через включение различных дополнительных площадей (лоджии или балкона, кухни, веранды, санузла), приводит и к удорожанию ежемесячной платы. Если раньше это была комната 12 кв.м., то теперь житель становится обеспечен полноценным жильём, поскольку за счёт указанных площадей она увеличивается до 19 кв.м.
Что делают власти?
Под удар попали те граждане, которые по праву много лет ожидали улучшения жилищных условий. Обещанное расселение происходит медленно, общежития переименовывают в коммунальные дома, расширяют их площадь, присоединяя также и административные объекты (читальные залы, комнаты для кружков и т.д.), что позволяет отказывать очередникам в законном увеличении квадратных метров.
Более того, при возможном 3-х месячном периоде обжалования распоряжения о снятии с жилищного учёта, получить его сегодня в срок не представляется возможным. Напомним, что после снятия с учёта, распоряжение должно направляться адресату в течение 3-х рабочих дней. Казалось бы, нет ничего сложного в том, чтобы прийти в официальные часы приёма и получить копию, однако, с этим также возникают различные сложности.
Коммунальные дома подводят под стандарты благоустроенных помещений, основанием служит Закон № 29 от 14 июня 2006 года, в то время, как требования к ним является компетенцией государственной власти РФ. Другими словами, правовое регулирование со стороны субъектов РФ должно признаваться незаконным.
Объектом гражданских прав считается жилая площадь, т.е. конкретно взятая отдельная комната, а не целая коммунальная квартира, которую власти неправомерно расширяют на весь этаж. Помимо этого, указание на коммунальную квартиру, как на жилое помещение также не имеет правового основания, поскольку под это определение она не попадает (ч. 1 ст. 16, ст. 39, ст. 42 ЖК РФ).
Отношения, вытекающие из соглашения о социальном найме, не предполагают оплаты за использование вспомогательных помещений. Указанные площади принадлежат собственникам на основании общей долевой собственности. Лица, проживающие на основании договора социального найма, также не должны содержать такие помещения.
Типовая форма договора содержит условия, где нанимателя обязывают согласиться с фактом найма площади жилого помещения, куда входят балконы, веранды и т.д., после чего зачастую снимают с жилищного учёта. В 2013 году Мосгорсуд признал недействительным договор социального найма, а его положения недействующими, что не мешает Департаменту жилищной политики продолжать их заключать с юридически неосведомлёнными гражданами (дело № 0001 / 13).
Есть ли выход из сложившейся ситуации?
Наниматели, заключившие указанную форму соглашения, если это послужило снятию их с жилищного учёта, имеют полное право восстановить свою очередь. Основанием будет являться продолжение проживания в тех условиях, которые дают право вновь стать очередником. Например, если речь идёт о Москве, то это менее 18 кв.м. общей площади; в других субъектах цифры могут отличаться.
В приватизированных общежитиях дела обстоят ещё хуже, поскольку юридические лица, получившие недвижимость в собственность, отказывают жильцам в социальном найме, выселяя людей на улицу. Более того, большая часть общежитий приватизируется сегодня незаконно, а ввиду неопределённости правового статуса таких зданий, жильцам очень сложно добиться справедливого судебного решения (перезаключения договора социального найма и т.д.).
Сегодня государственная власть, понимая, что сразу разобраться со всеми проблемами сложно, предпринимает следующие шаги:
- инвентаризация всех бывших общежитий;
- создание специального отдела, уполномоченного контролировать ситуацию с жилищными правами;
- обобщение практики выселений, передача материалов в надзорные органы с целью разбирательства всех случаев самоуправства и недопустимости повторения таких вопросов в дальнейшем.
Для граждан сегодня существует один выход – обращаться в судебные органы. Перед этим необходимо самим разобраться в возникшей ситуации, учесть практику постановлений местных органов самоуправления, а также, изучив уже вынесенные судебные решения в конкретном субъекте РФ. Также можно обратиться за консультацией и помощью к хорошему юристу.
